V.J-08/01/2010 Hoy en día, el boom inmobiliario y la desaparición de la liquidez barata dejan a muchas familias en una situación poco cómoda, que se refleja en especial en el sector inmobiliario provocando una profunda crisis. Desde hace algunos meses, el mercado vuelve a activarse, aunque 2009 debería cerrarse con unos 82.000 hogares embargados porque sus propietarios no pueden pagar la hipoteca. Ahora, los bancos y las cajas son el corazón del sector inmobiliario, haciendo temblar los intermediarios tradicionales, pero estando en riesgo de supervivencia. La Caixa, por ejemplo, vendió 35 pisos en Pamplona en sólo tres días, con un descuento del 25 % sobre el precio de 2008. Los precios oscilan entre 100.000 y 230.000 euros, pero varían mucho según las ciudades y la ubicación. Sin embargo, las salidas de activos siguen siendo menores que las entradas.
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¿De dónde viene la crisis del sector inmobiliario?
¿De dónde viene la crisis del sector inmobiliario?
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La demanda no casa con la oferta. El stock de viviendas se elevaba hasta 1,62 millones a finales de 2008, frente a una demanda estimada de 218.428 viviendas para 2009. En Barcelona, el parque de viviendas de la Generalitat acumuló 4.000 pisos desocupados y financiados con dinero público, lo que representa un inmovilizado de 400 millones de euros. Además de la crisis económica y financiera, el tiempo de espera entre el momento en que el constructor empieza la obra y la fecha en que entrega las llaves es demasiado largo con una media de 32 meses para las familias con pocos recursos.
La demanda no casa con la oferta. El stock de viviendas se elevaba hasta 1,62 millones a finales de 2008, frente a una demanda estimada de 218.428 viviendas para 2009. En Barcelona, el parque de viviendas de la Generalitat acumuló 4.000 pisos desocupados y financiados con dinero público, lo que representa un inmovilizado de 400 millones de euros. Además de la crisis económica y financiera, el tiempo de espera entre el momento en que el constructor empieza la obra y la fecha en que entrega las llaves es demasiado largo con una media de 32 meses para las familias con pocos recursos.
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El número de ventas disminuye…
El número de ventas disminuye…
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Según el Ministerio de Vivienda, el número de viviendas vendidas en el primer semestre del año fue de 217.589, lo que supone un descenso del 31,6 % con respecto al mismo periodo del año anterior. Se cerraron 33.060 operaciones en octubre, es decir, 4.000 menos que en septiembre. El retroceso fue mayor en el caso de las nuevas viviendas, cuyas ventas cayeron un 28 %. Todas las comunidades fueron afectadas por los descensos, aunque fueron más acusados en País Vasco, Castilla-La-Mancha y Baleares. La disminución de las ventas también suponía una reducción del valor total de las transacciones.
Según el Ministerio de Vivienda, el número de viviendas vendidas en el primer semestre del año fue de 217.589, lo que supone un descenso del 31,6 % con respecto al mismo periodo del año anterior. Se cerraron 33.060 operaciones en octubre, es decir, 4.000 menos que en septiembre. El retroceso fue mayor en el caso de las nuevas viviendas, cuyas ventas cayeron un 28 %. Todas las comunidades fueron afectadas por los descensos, aunque fueron más acusados en País Vasco, Castilla-La-Mancha y Baleares. La disminución de las ventas también suponía una reducción del valor total de las transacciones.
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Los extranjeros también dejaron de comprar casas en España. Según los datos del Banco de España, el dinero invertido se redujo el 40,3 % respecto al mismo periodo de 2008, lo que contrasta con el esplendor del mercado del segundo trimestre de 2004 con una inversión que alcanzaba los 1.931 millones de euros.
Los extranjeros también dejaron de comprar casas en España. Según los datos del Banco de España, el dinero invertido se redujo el 40,3 % respecto al mismo periodo de 2008, lo que contrasta con el esplendor del mercado del segundo trimestre de 2004 con una inversión que alcanzaba los 1.931 millones de euros.
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… Y los precios registran bajas históricas
… Y los precios registran bajas históricas
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Los precios de la vivienda ya descendieron entre un 13 y un 20 % este año, principalmente en Madrid y Barcelona, donde llegaron “al tope de la bajada”. El descenso fue más notable en la costa mediterránea que en las grandes ciudades donde los precios siguieron siendo muy elevados, a pesar de las bajas. Así, los precios de las viviendas de alto “standing” bajaron un 10 % en octubre de 2009, pasando de una media de 770.000 euros a principios del año a 700.000 euros. Los descensos más moderados se produjeron en las capitales vascas, puesto que el boom de la construcción no alcanzó estas zonas con la misma intensidad.
Los precios de la vivienda ya descendieron entre un 13 y un 20 % este año, principalmente en Madrid y Barcelona, donde llegaron “al tope de la bajada”. El descenso fue más notable en la costa mediterránea que en las grandes ciudades donde los precios siguieron siendo muy elevados, a pesar de las bajas. Así, los precios de las viviendas de alto “standing” bajaron un 10 % en octubre de 2009, pasando de una media de 770.000 euros a principios del año a 700.000 euros. Los descensos más moderados se produjeron en las capitales vascas, puesto que el boom de la construcción no alcanzó estas zonas con la misma intensidad.
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No obstante, se comienza a ver precios que plantean la posibilidad de comprar para los ciudadanos que no sufren demasiado la crisis. Así, Larrosa Internacional comercializa el producto más barato del mercado. Se trata de un piso con un dormitorio, una cocina amueblada, calidades medias y una piscina común, situado cerca de Alicante. Cuesta unos 71.000, al que hay que añadir un poco menos de 30.000 euros para los gastos de registro y el IVA. Los bancos y las cajas, como Caja Madrid, lanzan subastas de viviendas en toda España.
No obstante, se comienza a ver precios que plantean la posibilidad de comprar para los ciudadanos que no sufren demasiado la crisis. Así, Larrosa Internacional comercializa el producto más barato del mercado. Se trata de un piso con un dormitorio, una cocina amueblada, calidades medias y una piscina común, situado cerca de Alicante. Cuesta unos 71.000, al que hay que añadir un poco menos de 30.000 euros para los gastos de registro y el IVA. Los bancos y las cajas, como Caja Madrid, lanzan subastas de viviendas en toda España.
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El momento también es propicio para invertir en una vivienda y ponerla en alquiler, en cuanto a los tipos de interés. En noviembre, la media del Euribor fue del 1,231 %, es decir, la cota más baja de la historia. Sin embargo, la inversión implica muchos riesgos cuando el objetivo es obtener beneficios a corto plazo.
El momento también es propicio para invertir en una vivienda y ponerla en alquiler, en cuanto a los tipos de interés. En noviembre, la media del Euribor fue del 1,231 %, es decir, la cota más baja de la historia. Sin embargo, la inversión implica muchos riesgos cuando el objetivo es obtener beneficios a corto plazo.
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Sin embargo, a pesar de los descensos, el comprador puede encontrar valores muy diferentes para viviendas de un mismo tipo. Los factores que influyen el precio son numerosos, como el estado de conservación del inmueble, su orientación, o su ubicación en una determinada zona. La recomendación de los expertos es unánime. El comprador debe estudiar en profundidad el mercado antes de comprar. Una solución para conocer el precio real de las casas, es pasar por los juzgados de Instrucción donde se realizan subastas.
Sin embargo, a pesar de los descensos, el comprador puede encontrar valores muy diferentes para viviendas de un mismo tipo. Los factores que influyen el precio son numerosos, como el estado de conservación del inmueble, su orientación, o su ubicación en una determinada zona. La recomendación de los expertos es unánime. El comprador debe estudiar en profundidad el mercado antes de comprar. Una solución para conocer el precio real de las casas, es pasar por los juzgados de Instrucción donde se realizan subastas.
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Los bancos y las cajas monopolizan el mercado para colocar su “stock”
Los bancos y las cajas monopolizan el mercado para colocar su “stock”
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Sin embargo, a pesar de la reactivación progresiva del mercado, las entidades financieras doblaron el número de viviendas para vender, las cuales provienen del canje de deuda por activos inmobiliarios, ya que las promotoras no pudieron hacer frente al pago de sus créditos y las garantías no fueron suficientes para renovar el préstamo. Ahora, se teme que las entidades financieras inunden el mercado y “tiren” los precios para colocar su “stock”. Les urge vender los inmuebles que fueron asimilados a mayores precios y que representan un riesgo de minusvalías. A las 50.000 viviendas, se puede añadir las que las instituciones financieras mantienen en sociedades instrumentales en régimen de alquiler, alcanzando entonces más de 110.000 viviendas. Esta tendencia debería seguir creciendo por la crisis financiera que hace que los ciudadanos ya no puedan pagar su préstamo, el cual varía generalmente entre 6 y 20 años, aunque la media de los últimos préstamos es de 24 años.
Sin embargo, a pesar de la reactivación progresiva del mercado, las entidades financieras doblaron el número de viviendas para vender, las cuales provienen del canje de deuda por activos inmobiliarios, ya que las promotoras no pudieron hacer frente al pago de sus créditos y las garantías no fueron suficientes para renovar el préstamo. Ahora, se teme que las entidades financieras inunden el mercado y “tiren” los precios para colocar su “stock”. Les urge vender los inmuebles que fueron asimilados a mayores precios y que representan un riesgo de minusvalías. A las 50.000 viviendas, se puede añadir las que las instituciones financieras mantienen en sociedades instrumentales en régimen de alquiler, alcanzando entonces más de 110.000 viviendas. Esta tendencia debería seguir creciendo por la crisis financiera que hace que los ciudadanos ya no puedan pagar su préstamo, el cual varía generalmente entre 6 y 20 años, aunque la media de los últimos préstamos es de 24 años.
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Según fuentes del sector, las promotoras y agencias deben preocuparse por su competencia. Además, se teme que las entidades siguen vendiendo las casas a un precio muy inferior al coste del mercado, ya que ya ofrecieron descuentos superiores al 30 % y presentaron condiciones de financiación muy apreciables. Con el fin de que los bancos no tengan activos dentro de los balances a un precio superior al del mercado, el Banco de España decidió elevar las provisiones – las cantidades de dinero reservadas para hacer frente a la morosidad - del 10 al 20 % del valor de tasación por cada inmueble aceptado como pago de una hipoteca fallida. Para las promotoras, esta medida podría resultar beneficiosa para relanzar la competencia.
Según fuentes del sector, las promotoras y agencias deben preocuparse por su competencia. Además, se teme que las entidades siguen vendiendo las casas a un precio muy inferior al coste del mercado, ya que ya ofrecieron descuentos superiores al 30 % y presentaron condiciones de financiación muy apreciables. Con el fin de que los bancos no tengan activos dentro de los balances a un precio superior al del mercado, el Banco de España decidió elevar las provisiones – las cantidades de dinero reservadas para hacer frente a la morosidad - del 10 al 20 % del valor de tasación por cada inmueble aceptado como pago de una hipoteca fallida. Para las promotoras, esta medida podría resultar beneficiosa para relanzar la competencia.
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Las medidas para hacer frente a la crisis
Las medidas para hacer frente a la crisis
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Según José Luis Rodríguez Zapatero, “resolver el estancamiento del sector inmobiliario es necesario para adelantar la recuperación y para ordenar el modelo productivo”. Dada la situación, el objetivo es alcanzar un mercado estable.
Según José Luis Rodríguez Zapatero, “resolver el estancamiento del sector inmobiliario es necesario para adelantar la recuperación y para ordenar el modelo productivo”. Dada la situación, el objetivo es alcanzar un mercado estable.
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Así, el Gobierno tiene la intención de suprimir el 1 de enero de 2011 la deducción fiscal por viviendas para las rentas que superen los 24.107 euros anuales y subir el IVA (Impuesto al Valor Agregado) del 7 % al 8 % para el 1 de julio de 2010, lo que supone una pérdida en torno al 11 % del precio del piso. Con estas medidas, pretende impulsar las ventas, aunque los promotores temen que hunda aún más el sector inmobiliario. Según José Manuel Galindo, el presidente de la patronal inmobiliaria, contribuirá a desincentivar la demanda de viviendas, “justo lo contrario de lo que el sector necesita”. Muchos organismos internacionales reclamaban la retirada de esta deducción fiscal desde años.
Así, el Gobierno tiene la intención de suprimir el 1 de enero de 2011 la deducción fiscal por viviendas para las rentas que superen los 24.107 euros anuales y subir el IVA (Impuesto al Valor Agregado) del 7 % al 8 % para el 1 de julio de 2010, lo que supone una pérdida en torno al 11 % del precio del piso. Con estas medidas, pretende impulsar las ventas, aunque los promotores temen que hunda aún más el sector inmobiliario. Según José Manuel Galindo, el presidente de la patronal inmobiliaria, contribuirá a desincentivar la demanda de viviendas, “justo lo contrario de lo que el sector necesita”. Muchos organismos internacionales reclamaban la retirada de esta deducción fiscal desde años.
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La medida más polémica es la de dejar de construir viviendas públicas y crear un sistema permanente de subsidios al alquiler. De hecho, algunos economistas y la Organización para la Cooperación y el Desarrollo (OCDE) afirman que levantar más pisos sociales supondría “agravar” la crisis del sector por las fraudes. Además, los jóvenes que obtienen una vivienda protegida pueden tener un mejor empleo tras algunos meses y poder acceder al mercado libre. Todos los países europeos tienen un parque de VPP (viviendas de protección pública). Sin embargo, en España, sólo el 1 % de los pisos son de alquiler social, frente al 35 % de Holanda.
La medida más polémica es la de dejar de construir viviendas públicas y crear un sistema permanente de subsidios al alquiler. De hecho, algunos economistas y la Organización para la Cooperación y el Desarrollo (OCDE) afirman que levantar más pisos sociales supondría “agravar” la crisis del sector por las fraudes. Además, los jóvenes que obtienen una vivienda protegida pueden tener un mejor empleo tras algunos meses y poder acceder al mercado libre. Todos los países europeos tienen un parque de VPP (viviendas de protección pública). Sin embargo, en España, sólo el 1 % de los pisos son de alquiler social, frente al 35 % de Holanda.
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Para ayudar a los jóvenes y los jubilados, algunas comunidades hacen grandes esfuerzos. Así, por ejemplo, el Ayuntamiento de Castellón subvencionará con 400 euros a los jóvenes menores de 35 años que adquieran su primera vivienda y con 250 a los jubilados con rentas bajas a partir de 2010. Estas ayudas sirven para aligerar el peso de la crisis económica y de las obligaciones ciudadanas para las familias con menos recursos y para los jóvenes que se lanzan a la aventura de tener un piso en propiedad. Según un informe, el 65 % de los jóvenes españoles de entre 25 y 29 años todavía viven con sus padres, cuando en Francia esta proporción se mueve entre el 20 y el 22 %.
Para ayudar a los jóvenes y los jubilados, algunas comunidades hacen grandes esfuerzos. Así, por ejemplo, el Ayuntamiento de Castellón subvencionará con 400 euros a los jóvenes menores de 35 años que adquieran su primera vivienda y con 250 a los jubilados con rentas bajas a partir de 2010. Estas ayudas sirven para aligerar el peso de la crisis económica y de las obligaciones ciudadanas para las familias con menos recursos y para los jóvenes que se lanzan a la aventura de tener un piso en propiedad. Según un informe, el 65 % de los jóvenes españoles de entre 25 y 29 años todavía viven con sus padres, cuando en Francia esta proporción se mueve entre el 20 y el 22 %.
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Desde la Ley de Economía Sostenible, que hace hincapié en la rehabilitación de los edificios, hasta el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, la restauración parece también fundamental para el sector de la construcción. Así, Madrid cuenta ahora 70.000 rehabilitaciones en marcha.
Desde la Ley de Economía Sostenible, que hace hincapié en la rehabilitación de los edificios, hasta el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, la restauración parece también fundamental para el sector de la construcción. Así, Madrid cuenta ahora 70.000 rehabilitaciones en marcha.
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Expectativas para el futuro
Expectativas para el futuro
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Los precios deberían bajar del 22 % de 2009 a 2011, pero a un ritmo menor, sobre todo en lo que concierne a casas de lujo fuera de las ciudades. Así, el sector inmobiliario, aunque podría serlo, no será el motor de la recuperación financiera porque no habrá una reactivación de la construcción en los próximos meses y tendrá repercusión directa en el mantenimiento de altas tasas de desempleo. Ahora, una política de confianza y de recuperación del crédito parece más que necesaria. No olvidemos que la vivienda constituya un derecho constitucional.
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